Les étapes clés d’un achat en VEFA : de la signature du contrat de réservation à la remise des clés
Acheter un logement neuf sur plan peut faire peur. Voici un guide clair et rassurant pour comprendre toutes les étapes de la VEFA, du contrat de réservation jusqu’à la livraison finale. Découvrez comment sécuriser chaque étape… et éviter les mauvaises surprises.
Ce que vous allez apprendre :
De la réservation à la remise des clés, l’achat d’un bien en VEFA suit un parcours précis, encadré par la loi. Cet article vous explique chaque étape clé de l’achat en VEFA, les délais, les documents, les paiements et les points de vigilance. Un véritable guide opérationnel pour acheter en toute confiance.
Pourquoi il est crucial de bien comprendre les étapes de la VEFA
Acheter en VEFA, c’est acheter un bien qui n’existe pas encore au moment de la signature. Cela implique de s’engager sur des documents contractuels bien avant de poser un pied dans son futur logement.
Le parcours peut sembler long et complexe : contrat de réservation, signature chez le notaire, appels de fonds, visites techniques, livraison… Chaque étape a ses enjeux juridiques, financiers et pratiques.
Mal anticiper ces phases peut mener à :
- Des surcoûts imprévus
- Des retards mal compris (et mal gérés)
- Des erreurs irréversibles (TMA non validés, délais dépassés…)
- Des difficultés à faire valoir ses droits à la livraison
Les 8 étapes clés de l’achat en VEFA – décryptées simplement
1. La signature du contrat de réservation (ou contrat préliminaire)
C’est le premier engagement officiel entre vous et le promoteur. Ce contrat est se décompose en deux partie, les conditions générale et les conditions particulières, ainsi que tous les documents annexes, vous y trouvez notamment :
- La désignation du lot (n° d’appartement, étage…)
- Le prix prévisionnel de vente
- Le délai estimé de livraison
- Les notices (technique, descriptive), plans, ERNT…
Vous versez un dépôt de garantie, souvent 2% ou 5% du prix (peut varier selon les programmes et la date de livraison.
Astuce VEFA Conseil : l’analyse de ce contrat est la clé pour sécuriser l’achat. Faites-vous accompagner pour identifier les clauses à risque.
2. Le délai de rétractation (10 jours calendaires)
À compter de lendemain de la réception du contrat contre signé par le promoteur, vous disposez de 10 jours pour prendre connaissance de tous les documents et changer d’avis sans motif par simple courrier recommandé. Ce délai est incompressible et protégé par la loi (article L271-1 du CCH).
3. Recherche et mise ne place du plan de financement (60 jours)
Paiement comptant, revente d’un bien immobilier, prêt bancaire, vous devez valider et présenter votre financement au promoteur dans les plus brefs délais.
En cas de financement par un ou plusieurs prêts bancaire (prêt classique, prêt à taux zéro, 1% patronal, prêt relai etc), vous avez 60 jours pour adresser votre offre de prêt définitive au promoteur.
Voici dans l’ordre les 4 grandes étapes et documents à soumettre au promoteur au fur et à mesure de l’avancé du dossier de financement :
- Accord de principe de la banque : simple document de la banque qui précise que vous avez bien la possibilité de financer votre projet, à transmettre idéalement le jour de la réservation sinon dans les 10 jours suivant la signature du contrat de réservation.
- Attestation de dépôt de prêt : une fois que le dossier est constitué et déposé en banque pour acceptation et édition de la proposition de prêt, dans les 2/3 semaines suivant la réservation.
- Proposition de prêt : signature de la demande de prêt lors d’un rdv physique avec la conseiller bancaire, dans le mois suivant la réservation.
- Offre de prêt définitive : document le plus important à transmettre au promoteur et au notaire pour pouvoir signer l’acte authentique chez le notaire, dans les 2 mois suivant la réservation
Astuce VEFA Conseil : Seul l’offre de prêt définitive est à transmettre au promoteur, les autres documents sont informationnelles mais il est toujours bon de les transmettre afin de rassurer le promoteur du bon déroulement de votre plan de financement. En cas de retard et de non respect des délais, cela pourra jouer en votre faveur pour obtenir une prorogation d’obtention de prêt et éviter que le promoteur annule votre réservation pour non respect des délais.
4. La signature de l’acte authentique chez le notaire
Environ 2 à 4 mois après la réservation, vous signez l’acte définitif chez le notaire. Il formalise :
- La vente du bien futur
- Le calendrier d’appel de fonds
- Les garanties légales (GFA, garantie de parfait achèvement…)
C’est à ce moment qu’intervient le déblocage des fonds (apport personnel, revente, prêt immobilier).
5. Le paiement progressif selon l’avancement des travaux
Contrairement à l’ancien, vous payez en plusieurs appels de fonds. En VEF, l’échéancier d’appel de fonds est strictement encadré par l’article R.261-14 du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Le promoteur ne peut jamais dépasser certains plafonds à chaque stade de l’avancement des travaux, mais il peut faire plus de découpes, tant qu’il respecte ces plafonds cumulés.
Avant travaux :
- 5% dépôt de garantie (à la réservation)
- 30% à la signature de l’acte authentique chez le notaire
Échéancier légal d’appel de fonds :
- 35% à l’achèvement des fondations
- 70% à la mise hors d’eau
- 95% à l’achèvement
- 5% restants à la livraison
Voici deux exemples d’échéancier d’appel de fonds indiqué au contrat de réservation :
Image
Échéancier d’appel de fonds du contrat 1 :
Échéancier d’appel de fonds du contrat 2 :
Les promoteurs peuvent découper en plus de 4 appels de fonds (par exemple : dalle sous-sol, dalle RDC, plancher haut R+1…), mais le total cumulé des appels ne doit pas dépasser les plafonds à chaque seuil réglementaire.
Exemple : le promoteur peut faire 6 ou 7 appels de fonds progressifs, mais il devra s’assurer que le total perçu à la mise hors d’eau ne dépasse pas 70 %.
Le dernier appel de 5 % est toujours payé à la remise des clés, sauf en cas de déblocage par consignation si l’acquéreur refuse la livraison sans justification valable.
Conseil : ces paiements doivent toujours correspondre à un avancement réel validé par le promoteur. Faites appel à VEFA Conseil pour négocier un aménagement d’appel de fonds
6. Les Travaux Modificatifs Acquéreur (TMA)
Entre la réservation et le démarrage du gros œuvre, vous pouvez demander à modifier certaines choses : déplacer une cloison, changer un carrelage, ajouter une prise…
Les TMA :
- Sont soumis à devis, acceptés ou non par le promoteur
- Ont des frais techniques (architecte, bureaux d’étude, bureau de contrôle)
- Sont toujours à demander après la réservation
Erreur fréquente : penser que l’on peut obtenir un plan modifié et définitif avant d’avoir signé la réservation
7. La visite cloisons (optionnelle mais précieuse)
À mi-parcours du chantier, certains promoteurs proposent une visite dite “cloison”, une fois les murs intérieurs posés.
C’est l’occasion de :
- Se projeter concrètement
- Vérifier l’implantation réelle des pièces
- Remonter d’éventuelles anomalies
VEFA Conseil vous accompagne pour cette visite afin de repérer tout écart avec les plans.
8. La livraison du logement neuf
Vous êtes convoqué à une date précise pour la remise des clés et l’état des lieux. Vous signez un procès-verbal de livraison, où vous pouvez :
- Émettre des réserves
- Constater des non-conformités
- Refuser la livraison si le logement est inhabitable (cas extrême)
Les 5% du solde peuvent être consignés en cas de réserves sérieuses.
9. L’année post-livraison (levée des réserves et garanties)
Après la livraison, vous disposez de :
- 30 jours pour signaler des défauts non vus le jour J
- 1 an de garantie de parfait achèvement
- 2 ans de garantie biennale (équipements dissociables)
- 10 ans de garantie décennale (structure, gros œuvre)
Durant cette période, un bon suivi est crucial pour faire valoir vos droits. N’hésitez pas à prendre contact avec VEFA Conseil pour être accompagné lot de votre remise des clés.
Schéma récapitulatif des étapes VEFA
| Étape | Délai approximatif | Ce qu’il faut sécuriser |
|---|---|---|
| Contrat de réservation | Jour J | Plan, prix, clauses, documents annexes |
| Rétractation | J+10 | Aucun engagement si vous changez d’avis |
| Acte authentique | J+60 à J+90 | Notaire, prêt bancaire, garanties |
| TMA (optionnels) | J+30 à J+120 | Validés par devis, techniquement réalisables |
| Appels de fonds | Selon avancement du chantier | Correspondance réelle des travaux |
| Visite cloison | À mi-chantier | Vérifications techniques |
| Livraison | J+18 mois à J+30 mois | État des lieux, procès-verbal, réserves |
| Post-livraison | J+1 à J+365 | Levée des réserves, garanties |
Conclusion : acheter en VEFA, c’est maîtriser un processus exigeant
La VEFA est un parcours structuré, balisé… mais aussi technique et engageant. Plus vous anticipez chaque étape, plus vous évitez les erreurs coûteuses.
Et surtout, vous n’êtes pas seul : VEFA Conseil est là pour vous accompagner à chaque étape, analyser vos documents, négocier des conditions plus avantageuses et défendre vos droits jusqu’à la remise des clés.
FAQ – Les étapes d’un achat VEFA : vos questions fréquentes
Combien de temps dure un achat en VEFA ?
En moyenne, 18 à 30 mois entre la réservation et la livraison, selon l’avancement du programme.
Peut-on annuler après la réservation ?
Oui, dans un délai légal de 10 jours à compter de la réception du contrat signé.
À quel moment se fait le paiement ?
Par appels de fonds, selon l’avancement des travaux, entre la signature notaire et la livraison.
Visionner la vidéo « quelles sont les étapes de la VEFA » :
Vidéo web
